2010年09月15日
住宅ローン成功の鉄則！！
最近の不景気のせいか住宅ローンを組めないケースが多く発生しています。
しかし金融機関によって審査基準が違うため、
どの金融機関に行けばいいのか、
事前審査でしてはいけない事、
などを知っていただく為に、
以前ご相談頂いたお客様を２組参考にご紹介します
住宅ローン実例 (Ａさまの場合)
年齢: ３４歳
家族構成： 妻（２９歳）子供２人（８歳と２歳）
職 業： 会社員（勤続６年）
年 収:： ５１５万円
借入れ額： ２９５０万円
金 利： ３５年固定 ３．０％
月々返済： １１３，５３０円（ボーナス返済なし）
総返済額： ４７，６８２，９３８円
当初、このＡ様は、資金を借りる事に全く不安を持たれていませんでした。
理由は、借入れ希望額に対する年収は十分あり、他に借入れなども無いからです。
ただし、このＡ様は、家の近くのＳ銀行で住宅ローンの借入れを申し込んだところ、
融資を断られました。
理由は、Ａ様が勤めていた会社というのは、実はＡ様の父親の経営する会社であったためです。
金融機関は、親族が経営する会社の会社員であれば、通常の会社員としてはみなさず、将来的にその会社を継ぐ可能性があるのではないか、会社員から経営者・役員になるのではないかという想像を働かせます。
そのため、Ａ様は、会社の経営状況・決算内容を確認するため決算書（直近２～３期分）の提出を求められ、直近の決算に赤字があり、融資は難しいと言われてしまったのです。
通常、このようなケースであれば某Ｇ銀行での審査をお勧めします。なぜなら、このＧ銀行であれば、勤めている会社が親族の経営であったとしても、会社員であれば、収入の証明に関して源泉徴収票の提出でよしとされるからです。
ところが、Ａ様の希望物件は、床面積が７０㎡であったため、Ｇ銀行ではお申込できない状況でした。
さらに、Ａ様の条件では、多くの金融機関（メガバンク、地方銀行、モーゲージバンクを含む）が、直近３期の決算内容を確認した場合、１期でも赤字の決算があると審査において大きなマイナスになるため、融資をうけることはむずかしいと判断されます。
もちろん、全く可能性がないわけではありませんが、（業種や会社の規模にもよりますが）連続２期や直近が赤字だった場合には、否決の可能性がさらに高くなります。
基本的に、純粋に債務超過であれば否決になる可能性が高いですが、例えば３期のうち１期が赤字でも右肩上がりに成長・回復している状況が証明できれば、借入れの可能性もあるようです。
また自己資金を２～３割用意できるのであれば検討の余地ありとする金融機関もあります。
それでも、やはり親族が経営する会社に勤めている場合は、会社の内容をシビアに見られるなど、厳しい条件をクリアしなければなりません。
Ａ様の融資結果
結果として、Ａ様の条件では、全国展開している金融機関では審査に持ち込む前に通り一遍の基準があり、それに外れる場合は審査のテーブルに載せてもらうことすらできませんでした。
しかし、Ａ様は某Ｕ金融機関で融資の内定を得る事ができました。
なぜＡ様はＵ金融機関で内定を得る事が出来たのか詳しく聞きたい方はＴＥＬ・ＦＡＸ・Ｅメールで岩崎タケハルまでご連絡ください。また、住宅ローンを断られた方、私でも住宅ローン組めますか？など分からない事があれば気軽にご相談下さい。
住宅ローン実例 (Ｂさまの場合)
年齢: ３９歳
家族構成： 妻（３２歳）子供３人（１２歳と８歳と２歳）旦那様の母（６１歳）
職 業： 会社員（勤続４ヶ月）
年 収:： ３５７万円・旦那様の母：４７４万円
借入れ額： ３１５０万円
金 利： １０年固定 ２．２５％（１０年目以降金利が変わります）
月々返済： １０８，４３４円（ボーナス返済なし）
Ｂ様には合算者としてＢ様のお母様（６１歳）がいます。
このお母様は、嘱託社員で年収４７４万円という条件でした。
さらに、追加条件として自己資金３００万円、２人とも借入れなしという内容でした。
そして、このＢ様が希望される物件は土地建物合わせて、３７００万円。
そこから自己資金を引いた、金額が借入れ希望額となります。
借入希望額 ３４００万円
Ｂ様は、よく使う某Ｗ銀行に住宅ローンの審査を申し込みましたが・・・、
・Ｂ様の勤続期間が短い事
・嘱託社員である母の収入を合算する事が出来ない事があり、融資の内定を受けられませんでした。
そこで、転職直後でも見込み年収で審査をし、
非正社員でも収入合算者として認められるＭ金融機関で申し込むことにしました。
理由としては、Ｂ様と母の年収を合算すると５９４万円（返済期間を３５年とするために、収入合算者であるＢ様の母の年収の半額合計）となり、他に借入も無く、希望借入額は充分に融資可能だと思われました。
ところが、事前審査の段階で、Ｂ様の母は収入合算者になれない、ということを伝えられました。
理由はＢ様の事前審査は「２人とも既存借入は無い」との申告で申し込んだのですが、いざ調べてみると個人信用情報にマイナス情報が確認されました。
さらに、事前審査の段階でＢ様ご自身にも借入があることが発覚したのです。
その時点で、当初借入希望額３４００万円に対して３２００万円までの借入に減額を余儀なくされてしまいました。
次に、本審査へと進んだところ、本審査でまた別の借入が発覚し、結果的に３１５０万円まで減額されてしまいました。
既存借入は無いと申告していたのにかかわらず、事前審査・本審査でマイナスの情報が発覚したこと。
また、申し込み本人との確認連絡がなかなかつながらないなど、真剣に融資を受けたいという姿勢がみられなかったことも金融機関がマイナス情報と受け止めた一因と考えられます。
その結果、どんどん減額をされるという借り手にとっては悪い展開になっていったのです。
借入があることは、金融機関にとってプラスの情報ではありませんが。それによって即ＮＧというわけでもありません。
マイナス情報も全て開示したうえで、借入できる対策をすることが大切です。
どれだけ隠そうとしても、金融機関に全て知られることです。そのためには、正しい情報を伝えていただく事が大切です。
Ｂ様はどの金融機関で内定を得る事が出来たのか詳しく聞きたい方はＴＥＬ・ＦＡＸ・Ｅメールで岩崎タケハルまでご連絡ください。また、住宅ローンを断られた方、私でも住宅ローン組めますか？など分からない事があれば気軽にご相談下さい。
大切なお金の話し
◆『住宅を購入すると生活が今より苦しくなる！？』
◆『住宅ローン返済が始まるとしばらく旅行に行けないだろう』
◆『マイホームを購入して、子供の教育資金は大丈夫なんだろうか・・・』
これらは全て「マイホームは欲しい」でも「住宅を購入したら生活が苦しくなる」
・・・と「資金計画」に思い悩んでいる方々がよく言うセリフです。
皆さんはいかがですか？
やはり、このような「資金不安」を抱えていますか？
結論からお話しさせていただくと・・・。
もし、「住宅購入＝住宅ローンを組む」をして「生活」「苦しくなる」事に繋がったとしたら、それは「住宅購入」したことが「問題＝原因」なのではなく「住宅ローン」「資金計画」の「組み方」そのものに問題があった、と言えるのではないでしょうか。
今現在、日本にはさまざまな「住宅ローン」が取り扱われています。
その数は何と４８００種類にものぼるといわれています。
そんな中から、マイホーム購入に際して契約する「住宅ローン」はせいぜい一種類です。
４８００分の一。
一種類ずつ調べていっても数十年かかってしまう大変な数です。
この住宅ローンの種類にも増して、「自己資金」の「ある」「なし」、もっといえば「土地」の「ある」「なし」。
これらの「個人情報」によっても「住宅ローン」の「選び方」は大きく違ってきます
もちろん、「住宅ローン」「金利」が「上昇傾向」にあるのか？「下降傾向」にあるのか？
これによっても、「住宅ローン」の「選択肢」は大きく変わってしまいます。
つまり、どういうことか？というと
「住宅ローン」は「プロ」の領域だということです。
「今自分が使ってる銀行だから」、「銀行の方に勧められたから」という理由で決めるものではありません。
付き合いなので、そこに頼むのもいいのですが、
残念ながら銀行も商売です。利益を上げなければなりません。
お客様のライフスタイルに一番合った住宅ローンを組んでくれない可能性があります。
また、「ハウスメーカーの営業マンのに勧められた」という理由で決めるのも大変危険です。
ハウスメーカーは提携金融機関があり、そこで住宅ローンを組むと金利優遇が使えます、
しかし目先の「金利」の「高」「低」で決めるものではないのです。
「住宅ローン」を「組むその人」の「個別の事情」を考慮し「自分にとっての一番のローン」を導き出す必要があります。
人生でもっとも高い買い物は「家」だ！
とほとんどの方が考えています。
しかし、それと同時に・・・
「住宅ローン」もまた、「家」と同じくらい高い買い物。
ということを、しっかり認識した上で家づくりに挑む必要があるのです。
工務店として、ここを疎かにする訳には行かない・・・、そう考えました。
住宅ローンの選び方で２００万円、３００万円、そして５００万円ぐらいこれからの時代は簡単に変わってきます。
だからこそ、まずは失敗しないで成功するための住宅ローンの知識を一人でも多くの方に理解していただき、
住宅ローンで失敗する人を一人でも無くそうと強く感じています。
そして、こんな時代だからこそ、私たちはお客様のためできる限りのサポートをしてゆかなければ、と考えております。
エスエー企画では、お客様の個別の事情を考慮しながら、一番ベストな住宅ローンを選択できるようにお客様とともに資金計画を考えるサポート体制をとっています。
家づくりを考えているけれど、住宅ローンや資金計画に不安を抱えている・・・という方は遠慮なくご相談ください。ご一緒に安心できる資金計画を組んでいきましょう！
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